Portret

Join us in Facebook!

_____________________________

Nieruchomości jako inwestycja
_____________________________

 

Każdy z pewnością kiedyś słyszał: "Nieruchomości to najlepsza inwestycja". To prawda. Powodem jest ograniczony ich zasób i istotna cecha - niezbędność. Każdy człowiek musi gdzieś mieszkać, każda firma potrzebuje miejsca do wykonywania swoich działań produkcyjnych, usługowych czy biurowych. Istnieje potrzeba by z dala od wpływu środowiska przechowywać towary i narzędzia. Słowem, każdy potrzebuje zadaszonego kawałka przestrzeni na Ziemi. Pytanie pozostaje tylko jedno. "Jak to działa?" i "Jak wykorzystać rynek nieruchomości dla własnych korzyści?"

 

FacebookInwestycja w nieruchomości - model tradycyjny. W takim modelu zazwyczaj kupuje się coś tanio, remontuje/odnawia i sprzedaje w kwocie pokrywającej cenę zakupu i koszty renowacji. Taki model inwestowania w nieruchomości jest bardzo rozpowszechniony wśród małych firm budowlanych i remontowych, a dodatkowo łatwo zauważalny i przenaszalny wprost z innych branż, np. samochodowej. Nie jest zatem trudno wpaść na taki pomysł. To powoduje z kolei sporą konkurencję podczas wyszukiwania ofert "okazyjnych" z rynku. Pamiętamy oczywiście, że liczba takich ofert nie jest wysoka. Z powodu tejże sporej konkurencji przy pozyskaniu oraz przy sprzedaży istnieje pewne ryzyko uzyskania nieadekwatnej ceny, to po pierwsze. Po drugie. Często pomijanym, podczas takiego inwestowania, a bardzo istotnym parametrem jest czas inwestycji, tj. przedział czasowy od momentu zakupu do sprzedaży, tj. wtedy, gdy nieruchomość nie przynosi przychodu (czyli generuje straty). Mniej doświadczeni inwestorzy godzą się na długi okres zwrotu nie uwzględniając go w swoich rachunkach.

Przejdźmy o krok dalej. Znacznie ciekawszą metodą na zarabianie na nieruchomościach jest model bardziej wyrafinowany.

Model zaawansowanych inwestycji w nieruchomości. W inwestycjach w nieruchomości na nieco wyższym poziomie wykorzystuje się wiedzę z rynku nieruchomości, koniunkturę oraz umiejętności zarządcze. Zakupu dokonuje w okresie dekoniunktury na nieruchomości w sektorze rynku nieruchomości o dużym potencjale ekonomicznym i potencjale wzrostu wartości. Cel? Czerpać korzyści z nieruchomości przez cały okres jej posiadania, aż do momentu boomu gospodarczego i decyzji o jej sprzedaży w najlepszym momencie pod względem jej wartości rynkowej. Zalety takiej formy są oczywiste: zwykle niewielkie koszty renowacji, niezmarnowany czas pomiędzy zakupem, a sprzedażą, możliwość spłaty ceny zakupu nieruchomości przez okres jej wykorzystania oraz zazwyczaj wyższy lub znacznie wyższy profit po zakończeniu operacji niż przy modelu tradycyjnym. Przy tym modelu, w fazie zakupu mamy do czynienia ze znacznie mniejszą konkurencją wynikłą z działań podmiotów trudniących się tylko modelem pierwszym. Wady takiej formy to konieczność posiadania wiedzy o rynku nieruchomości i warunkach wzrostu potencjału w danej lokalizacji (lub odpowiedniego doradztwa) oraz przeważnie wyższy koszt początkowy zaangażowania finasowego.

Potrzebujesz porady? Specjaliści wiedzą w jaki sposób odmrażać zainwestowane pieniądze i tworzyć kapitał do następnych. Zachęcam do kontaktu.
Witold Okas, tel. 607 776363.

_________________

Tabelka poniżej w sposób zwięzły prezentuje porównanie modeli prostego i rozwiniętego inwestowania w nieruchomości. Porównywane są cechy obu modeli takie jak: sposób funkcjonowania, wymagania stawiane inwestorowi, potencjalne ryzyko, czas realizacji, konkurencja jakiej można się spodziewać oraz zestawienie zalet i wad.

Model prosty - tradycyjny Model rozwinięty

FUNKCJONOWANIE

W tym modelu kupuje się nieruchomość możliwie najtaniej z założenia z przeznaczeniem do remontu. Na nieruchomości dokonuje się inwestycji poprzez odnowienie wnętrza, koniecznych wymian, montażu ogrzewania, osprzętu i podłóg. Kolejny krok to sprzedaż w kwocie pokrywającej cenę zakupu i koszty renowacji i odpowiedni zysk. Zwyczajowy segment to nieruchomości mieszkaniowe.

Dąży się do tego, aby zakupu dokonać w okresie dekoniunktury. Kupuje się nieruchomości o dużym potencjale, tak ekonomicznym, jak i wzrostu wartości w czasie. Przyjmuje się założenie, że będzie się czerpać korzyści z nieruchomości przez cały okres jej posiadania. Dokonuje się niezbędnej renowacji lub przystosowania, jeśli to konieczne. Wybór momentu sprzedaży nieruchomości nie jest przypadkowy. Sprzedaży dokonuje się najlepiej w okresie boomu gospodarczego, tj. w najlepszym momencie pod względem wartości rynkowej nieruchomości. W bardziej wyrafinowanych sytuacjach sprzedaje się działający i przynoszący zyski biznes.

WYMAGANIA


szybkość podejmowania decyzji i biegłośc w poruszaniu się po rynku "okazyjnych" nieruchomości mieszkalnych
umiejętność dokonania właściwych wyborów podczas odnawiania nieruchomości
rozeznanie w aktualnych trendach w sektorze najbardziej poszukiwanych ofertach nieruchomości


rozeznanie w rynku nieruchomości i ekonomii
konieczność posiadania wiedzy o lokalnym rynku nieruchomości i warunkach wzrostu potencjału w danej lokalizacji (lub korzystanie z odpowiedniego doradztwa)
przeważnie wyższy koszt początkowy
cierpliwość i rozsądek.

RYZYKO

.
istnieje ryzyko uzyskania nieadekwatnej ceny sprzedaży. Przy niewłaściwej decyzji o wyborze obiektu (wynikającej z braku doświadczenia, wiedzy lub pośpiechu wynikłego ze sporej konkurencji do kupowanej nieruchomości),
przy niewłaściwie przeprowadzonej modernizacji (zbyt taniej lub zbyt drogiej) może pojawić się ryzyko problemów ze sprzedażą.


przeważnie wyższy koszt początkowy inwestycji może przesłaniać zalety oraz cel do osiagnięcia utrudniając podjęcie decyzji
wyższe nakłady czasu na rozwój przedsięwzięcia niwelowane będą w miarę wzrostu doświadczenia
konieczność posiadania i umiejętność wykorzystania wiedzy ekonomicznej i wiedzy o rynku nieruchomości.

CZAS

Często pomijanym, a bardzo istotnym parametrem, jest czas inwestycji, tj. okres od momentu zakupu do sprzedaży. W okresie oczekiwania na klienta kupującego nieruchomość nie przynosi przychodu (czyli z finansowego punktu widzenia generuje straty). Mało doświadczeni inwestorzy godzą się z tym faktem. Nie widząc utraconych korzyści czas przystosowania nieruchomości wydłużają nawet na lata.

W inwestycjach w nieruchomości na wyższym poziomie wykorzystuje się wiedzę z rynku nieruchomości, wahania koniunktury oraz umiejętności zarządcze. Przy zachowaniu odpowiedniej dyscypliny nieruchomość jest w stanie generować przychody już w pierwszych miesiącach po jej zakupie. Może spłacać samą siebie, a nawet przynosić zyski bieżące.

KONKURENCJA

Taki model inwestowania w nieruchomości jest bardzo rozpowszechniony wśród małych firm budowlanych i remontowych. Jednocześnie jest łatwo rozpoznawalny i przenaszalny wprost z innych branż, np. samochodowej. Nie jest zatem trudno wpaść na taki pomysł. To powoduje sporą konkurencję podczas wyszukiwania ofert "okazyjnych" z rynku. Pamiętamy oczywiście, że liczba takich ofert jest nie wysoka i efekcie pojawiają się kłopoty z pozyskaniem najtańszej oferty iw tego powodu rośnie ryzyko popełnienia błędu przy zakupie.

Przy tym modelu, zazwyczaj istnieje znacznie mniejsza konkurencja. Wynika to z faktu, iż znaczna liczba podmiotów ogranicza się wyłącznie do modelu tradycyjnego. W odróżnieniu do niego tutaj przeszukuje się inne segementy rynku w poszukiwaniu innego typu nieruchomości. Daje to komfort posiadania czasu do namysłu i przeprowadzenia dokładniejszej analizy rynku, potencjalnych zalet i zagrożeń. Bardziej wyrafinowane modele przynoszą też zwykle znacznie wyższy profit. Sporym ograniczeniem dla większości konkurentów jest brak wiedzy o rynku nieruchomości oraz ekonomii.

ZALETY

Taki model inwestowania w nieruchomości jest bardzo rozpowszechniony wśród małych firm budowlanych i remontowych, a łatwo zauważalny i przenaszalny wprost z innych branż, np. samochodowej. Nie jest zatem trudno wpaść na taki pomysł. To powoduje sporą konkurencję podczas wyszukiwania ofert "okazyjnych" z rynku. Pamiętamy oczywiście, że liczba takich ofert jest ograniczona. Skutkuje to sporymi kłopotami z pozyskaniem najtańszej oferty i z tego powodu rośnie ryzyko popełnienia błędu przy zakupie.

Zalety takiej formy inwestycji są oczywiste. Zwykle niewielkie koszty renowacji, niezmarnowany czas pomiędzy zakupem, a sprzedażą oraz zazwyczaj wyższy lub znacznie wyższy profit po zakończeniu operacji niż przy modelu tradycyjnym. Wspaniała możliwość finansowania nieruchomosci w przychodów podczas jej wykorzystania oraz uzyskiwania zysków w tym okresie. Co jest wymagane? Dobry pomysł, wiedza o rynku nieruchomości i praca.

 

Zachęcam do poszerzania wiedzy o rynku nieruchomości.


Jeśli interesują Ciebie inwestycje w nieruchomości pozyskuj wiedzę. Polecam:

Obrót nieruchomościami, pr. zbiorowa pod red. Foryś Iwona, Wyd. Poltext, Warszawa 2009, Wyd. I, s. 263, ISBN: 978-83-7561-028-4.

 

Zaglądaj regularnie na moją stronę www.opus.nieruchomosci.pl

Kontakt: 607 776363 ; witold.okas@remax-polska.pl

 

 


 

stat4u